最近五六年的时间，香港的楼市持续升温，炒楼风越来越严重，一些炒家不
足于炒一套房或者一层单位，转而炒卖整幢大厦，形成“炒大厦”、“炒酒店”热
。中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，其中最为人津津乐道的就是李华龙旗下公司金门建筑公司的金门大厦，以及中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。
金门大厦并没有整栋买卖，但李华龙卖出这栋大厦的大部分物业，以及购买公司的董事长被李华龙一篇文章送进了监狱，这些事情引起了香港媒体的广泛报道。
购买联邦大厦和国际大厦的卖家是拥有悠久史的华人百货公司永安公司，早年，永安公司花重金在魔都繁华地段建造了鼎鼎大名的永安百货，如今的永安百货公司没有当年那么辉煌了，保守经营，但也算是一家大公司。
永安公司买下联邦和国际两栋大厦时，引起了不少的轰动，有家报纸用了《老树开新花》的标题来报道这家公司的新投资。
炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升，已远远
离当时香港市民的实际承受能力。李华文和李华虎兄弟俩聊了几句有关佳宁置业的话题，李华虎转移话题问道：“大哥，三哥有没有和你说过，这次房价会下跌多少？”
“去年下半年，还有今年成
的住宅，可能一部分房价跌幅会超过五成，像太古城、沙田第一城这样的优质楼盘，跌幅会小一些。当初，我听到他的预测，
惊讶的。”“我也很惊讶！”李华龙虎笑了笑，“我记得75年的时候，当时中小型住宅楼宇每方尺约230元，一个400方尺住宅单位售价也就九万多点。当时，香港市民家庭月收入有一千五吧？”
“好像没有这么多，1975年…”李华文想了想，“我好像在报纸上看过，1975年的时候，香港市民家庭平均每月收入1300元左右。”
“1300元，就算一个月赚1300，那买400方尺的小型住宅单位的款项相当于市民七十个月左右的工作，也就六年的时间。最近几年，香港市民家庭收入翻一番还要多，我在报纸上看到，去年家庭平均每月收入是3000元，一个400方尺住宅单位少说要卖30万，购买一小型住宅单位的款项相当于市民100个月的收入。普通百姓买房压力加大了很多！”
“谁说不是。现在香港的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上，当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时，楼价下跌便势所难免。”
“呵呵！”李华虎笑了笑，“大哥，我们可是香港顶级富豪啊，我们坐在好车聊着房价上涨，普通百姓日子变得不好过，特别是我们靠开发房地产赚了很多钱，让媒体知道，他们会怎写呢？”
“人格分裂，心理态变，为富不仁之类的话，都可能写出来。”
“我觉得我们问心无愧，这些年，我们向慈善事业捐了很多钱。”
李华文和李华虎到了李华龙家，兄弟三人没聊几句，就把话题扯到房地产上了。
李华龙拥有数家房地产公司，他自然能够清楚感受到楼市的价格变化，他还是恒生行银的控股股东，注意到款贷利率持续攀升，行银和财务公司信贷收缩。
70年代后期，香港经济开始过热，通货膨
率已达到15%以上，但1978年香港的优惠利率平均只有6。68%，而楼宇按揭利率平均为10。62%，形成市场对资金的需求有增无减。地产狂
中，香港建筑材料进口大增，亦令贸赤增加，港元汇率因外贸赤字增加而偏软，刺
利率上升。1980年国美总统里
上台，实施紧缩货币政策打击通，更推动香港利率大幅急升。1981年7月，港府实行金融级三制，加强对财务公司管制，结果令财务公司的短期存款大减，加速信贷收缩。
1981年10月7
，香港最优惠利率升至20%的史高水平，楼宇按揭利率更升至21%，对置业者产生大巨的阻吓力。这时期，港府又修订卖地政策，取消“分期付款买地”令发展商购买土地的成本更形沉重。
随着利率的持续高企，行银和财务公司的信贷亦收缩。
1981年，行银和财务公司款贷买楼的增长率相当惊人，分期付款买楼的款贷达220亿元，比上一年度增加30%。
然而，到了1981年第四季，行银在分期付款方面的款贷已经几乎没有增加，行银对地产款贷已转趋审慎，有的借出款贷时，除了要看所按揭楼宇是否物有所值之外，还要看款贷人的偿还能力。
早在1981年5月份，在李华龙的要求下，恒生行银还订出新的楼宇估值办法，即楼宇面积不再按建筑面积计算，而是以实用面积计算，按揭成数亦
低至五成。沙田新一城和恒生行银合作，购房者购买沙田新一城第一期的房子，按揭成数最高只有六成，即首付最低四成，可以选择一次
付清，也可以选择按揭成数低于六成。“过段时间，沙田有块商业地块推出，你们有没有兴趣一起开发呢？”李华龙问道。
“三哥，你不是不看好楼市吗，怎么还买地啊？”李华虎不解问道。
“我觉得沙田发展潜力很大，将来沙田居住人口会很多，开发一个大型购物中心，肯定有赚头的。”李华龙解释道。
“既然你看好，那我就参与投资吧。”李华虎微笑道。
“要不，直接以李氏父子地产公司的名义投资吧。”李华文建议道。
“也行。”李华龙笑着点头道。
“李氏父子地产公司，你不觉得这家公司的名字很俗吗？”李逸松笑着
话道。“不俗啊，英文名为lees & sons properties limited，我觉得
有范的。”李华虎呵呵笑道。“随便你们了。”李逸松微笑道，“投资大型购物中心，需要多少钱呢？”
“不会低于五十亿，是一个综合项目，除了购物中心，还有酒店，住宅楼宇和商业大厦。”李华龙说道。
“酒店项目能不能交给我投资？”李华文问道。(未完待续。。) Ｎ6ＺＷw.Ｃｏm