617暴利
金帅端起茶杯喝了一口，笑着说道：“看来陶老板也同意我这个说法，你的
华地产之所以能在五年之内赚到一百个亿，我认为最主要的一点就是暴利。”听到金帅提起暴利两个字，所有的开发商都心中一动，他们知道金帅说的是实话，没有暴利又怎么可能在五年时间里积攒到一百个亿呢？
金帅的脸色变得有些严峻了：“我很清楚开发商的生财之道，比如秀山区名仕花园这个房产项目，总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3。4万平方米，商业面积3000多平方米。你们的第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，仅这一部分至少价值1亿元。”
没等陶老板讲话，金帅又说道：“另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还拆迁居民的1万平方米土地使用面积及给他们兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的建设成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。”
陶老板目瞪口呆的看着金帅，眼前这个年轻的市长太令人可怕了，他怎么会对这些情况如此清楚呢？难道金市长原来也干过房地产？
惊讶的不仅是陶老板，还有其他在座的房地产商们，虽然大家都知道房地产业是个暴利行业，但是对他们怎么运作的，却很少有人知道。
“据我所掌握到的情况，你在这个项目上的先期投入只有五百万元，从这个过程就可以看得出来，你是怎么把五百万变成两个亿的，这不是暴利又是什么呢？确切的说，你们是钻了国家政策上的空子。”
稍微停顿了一下，给了大家一个思考的机会，金帅接着说道：“当然，这个责任也不应该由房地产商来承担，之所以形成这种情况，这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的，没有经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体*作的是房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商专业了起来，其他人即使是拥有土地但也不可以开发。”
金帅看了一眼陶老板，又说道：“制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。我们知道，所有的政策本身都有滞后
，但做出政策时的动机却是具体的部门或个人，这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出购房入户，一会儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的身影。”利用金帅喝茶的机会，陶老板终于找出了一个辩解的理由：“我们房地产业虽然回报率比较高一点，但是我们的投入也很高，风险也非常大。”
金帅放下了茶杯，一字一句的说道：“错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，确切的说你们是在空手套白狼。”
什么叫做能力，金帅刚才讲的话就可以明确的表现出来，陶松林此刻对金帅佩服得五体投地，好多人都闹不明白的问题，被金帅看得清清楚楚，人家这个留美金融学博士的水平就是高啊。
“下面我们再来看看房地产商是怎么运作的吧，在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是盖房子不要钱的商业模式。具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实又是合法的状态。在这方面还会得到行银方面的大力支持，因为行银也从中获得了最大的收益。行银的按揭款贷利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。”
金帅一针见血的指出了房地产商们在开发房地产时的猫腻，虽然大多数的人看不到这一点，但对于一个金融博士来讲，房地产商们玩的这些猫腻只能算是一个小伎俩。
“正是因为这些原因，所以楼房的价格居高不下，一方面是开发商在不断的建筑，另一方面确实老百姓因为房价的急剧上涨而买不起楼，正是因为这种暴利的形成，行银方面为了自己的利益，才把大笔的款贷向房地产市场进行倾斜，所以推动了房地产市场的泡沫越来越大，而实体企业却因为得不到足够的款贷，而大量的破产和倒闭，结果就是造成大批工人失业，这一部分人就更没有能力买房了，形成一种恶
循环，为了打破这种循环，就必须要对房地产市场进行整顿。”徐梦泽想了一下说道：“金市长，那么为什么以前府政要支持房地产业的发展？”
金帅笑了笑：“俗话说术业有专攻，房地产商是一个专业，必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与府政间的合作分不开的。我举个例子你就明白了。土地是属于国家的，只能由府政征收，征用以后再卖给房地产商。打个比方说，府政按每亩1。6万元的价格从农民手上把地收过来，再按每亩20万元的价格卖给房地产商，这就形成了一个完整的利益链条。府政跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看gdp、就业和投资，这些都离不开开发商。府政希望房地产商买的地越来越多，这样财政收入才能够增加，而只有房地产商拿地之后好好盖房，府政才能得到好处。”
金帅在随后的讲话当中，向在座的房地产商们反复阐述了府政对房地产市场进行整顿的必要
，也表明了府政的决心。“我们的府政是民人的府政，代表的是最广大民人群众的利益，要保证社会和谐的发展和长久稳定，房地产市场就必须要进行调控。现在有人说开发商盖房子是给有钱人盖的，这句话说得没错，房子是有投资属
的，但归
结底还是要拿来住的，既然是用来住的，所以就不能允许有些人去恶炒。”魏军山想了一下，问道：“市长，那么市府政对房地产市场整顿的最终目的是什么？”
魏军山所提的问题也是所有开发商最关心的问题了，房地产商们纷纷打开了笔记本，做好了记录的准备。
“房价居高不下的原因有两个，一是府政缺位了，另外就是我们的政策有空子可钻。府政应该做保障
住房这一块儿，但是由于种种原因，我们保障住房推出好多年了，却没有得到认真的执行。府政应该大量兴建保障房，用来解决普通老百姓的住房问题。由于保障房的所有权是府政的，这样土地增值以后产生的利益是府政的。目前府政主要应该加强保障房建设，这项政策实施得好，肯定是可以拉低房价的，真正实现居者有其屋的目标。”
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